小銘要與大家分享一篇來自律師孫宇靜的文章。文章從幾個專業的角度來探討EB-5營銷推廣中投資者需要辨識的一些問題。 EB-5項目多如牛毛，辨別項目好壞標準各異。在EB-5銷售中常見的一些衡量標準，在項目方設法看齊的同時漸漸失去了它們原本的意義，變成了迷惑客戶的誤導概念。 下面我們就來看一些常見的偽概念，去偽存真，以警示投資人。

 

 

資金結構除了用于衡量就業創造和獲得綠卡的可能性，資金結構作為衡量項目對EB-5資金的依賴程度的因素起初其實是很有參考意義的。一般認為，項目資金結構中EB-5資金越少，自有資金越多，項目對EB-5資金依賴程度越低，項目越容易在不過分依靠耗時長、不確定的EB-5銷售來完成項目，從而越安全。這個理念的總體思路是對的。鑒于2016年EB-5銷售整體慘淡（移民局公布的數據表明2016年前半年I-526申請總數為2361份，大幅低于2015年申請數額），很多項目都可能面臨不能籌集到足夠EB-5資金的局面。項目開工、完工、運營、就業創造對EB-5資金的依賴自然更是越少越好。 

 

資金結構不是一個單一概念，它的指導性要和EB-5資金總額，項目銷售速度，項目其他資金是否已經進駐，資金架構中的就業創造資金和非就業創造資金的比例，以及項目本身作為投資目標的合理性一起綜合考慮才真正有價值。 

 

舉例來說，一個總造價2個億，EB-5資金占 20%的項目對EB-5資金依賴未必要比一個總造價3000萬，EB-5資金占40%的項目對EB-5資金依賴更少。此外，如果項目銷售時間長，其完工進度可能會受到EB-5銷售的影響。 

 

此外，項目對EB-5資金的依賴要聯系其其他資金的進駐情況來判定。一些項目在銷售期間只有銀行的《貸款興趣書》或《貸款意向書》，而銀行往往要在EB-5資金進駐到一定程度才決定真正貸款，其項目是否可以完成，在某種意義上說對EB-5資金是完全依賴的。

 

一些區域中心和項目可能迫于銷售壓力人為調整資金結構，對非就業創造支出注水，擴大項目整體造價，從而降低EB-5資金的比例。這一方式原則上不影響客戶移民進程，因為移民局審查就業時只審查就業創造支出（如建筑支出、設計支出等）是否按照計劃支出了，而不審查非就業支出（如soft cost contingency, developer fee, attorney’s fee等等）的實際支出情況。非就業支出為常見支出，基本每個項目都會有，但是不應該占過大比例。非就業支出的比例很難界定一個絕對真假比例。更簡單的評判標準是項目總造價和總估價的比例。而且項目總估價如果使用的是穩定運營以后的估價，要在這個估價上打一個折扣。比如一個項目總造價6000萬美元，穩定運營以后估價6200萬美元，那么項目剛剛完成的時候估價可能還不如總造價高，這個項目更可能經過人為注水。此外項目總造價和估價之間的比例也是一般投資項目健康程度的衡量尺度之一。

 

銀行貸款EB-5項目的常見資金組成=自有資金+銀行貸款+EB-5資金。

 

銀行貸款到位是項目風險的重要評估標準。

 

在市場營銷中，銷售人員所謂的銀行貸款已經到位，很可能指的是無約束力的貸款興趣書或者在符合一些條件下可能具有約束力的貸款意向書，而不是具有約束力已簽署的貸款協議。貸款興趣書的表達方式多種多樣，不一定包含興趣等詞匯，但是表達的意思是一個，就是銀行可能貸款給項目而不是確認貸款給項目。貸款意向書的表達方式也多種多樣，不一定包括意向等詞匯，但表達的是銀行對給項目貸款認真的興趣，有時候此意向還需要滿足其他前提條件。

 

根據銀行的評估，一些項目本身風險比較高，銀行可能在其他資金進駐以前不愿意先行承擔風險，因此承諾意向貸款。而貸款條件可能包括部分EB-5資金到位。對于銀行貸款沒有進駐的項目，如果不能盡快融到EB-5資金，可能導致銀行不貸款，從而影響項目進度甚至客戶拿綠卡。

 

上述就是為什么一些項目銷售幾個月甚至一兩年以后突然宣布由于與貸款銀行的意見不一致，項目中止的原因。如果投資人全部資金此時還在監管賬戶，那么投資人所損失是寶貴的時間。如果投資人的資金已經投放到項目中，那么投資人還可能面對拿不回投資款的情況。對于銀行資金尚未進駐的項目，投資人所要承擔的風險更大。

 

在考量銀行貸款進駐情況時，投資人不應該只依賴銷售人員的口頭表述，而一定要一份貸款機構、區域中心或者其他能夠對其所出具文件負責的機構的書面表述更為穩妥。

 

監管銀行監管銀行是EB-5市場上被誤用最嚴重的混淆概念概念之一。項目宣傳時往往使用“項目有監管銀行，客戶打款到監管賬戶，資金安全”等宣傳用語。而很多暴出挪用丑聞的項目是有監管銀行的。很多監管協議允許在提交I-526申請時釋放部分資金，而多數項目全部放款一般不晚于客戶526通過以后的一個月內。因此526通過到還款之間往往還有至少3年的時間，這段時間客戶所有的投資已經釋放到項目，而監管是真空的，也是挪用丑聞高發期。

 

可喜的是，市場上已經出現一些全程監管資金的監管產品，監管期從客戶打款到還款給客戶，可以有效地降低挪用風險。盡管全程監管尚不普遍，市場上的監管概念還以短期監管銀行產品為主，但是客戶已經有全程監管的項目可以選擇了。 抵押物和還款順位抵押物和還款順位是非常重要的一般投資標準。

 

通常來說，抵押物的價值越高、還款順位越靠前，還款越有保障。

 

但是這兩個評判標準在EB-5中作用往往被扭曲了。EB-5貸款的順位在絕大多數項目中位于銀行貸款之后，因此抵押物的價值本身，如果不和高順位貸款的總值比較，參考意義是有限的。

 

除了完全沒有銀行貸款的項目，EB-5投資不太可能作為第一順位。以還款順位做宣傳亮點的項目，實際情況可能是銀行貸款尚未進駐。而項目文件是允許后進駐的貸款作為高級貸款，還款順位高于EB-5貸款。

 

也就是說，一些號稱EB-5資金作為第一順位的項目，實際上在招募投資人期間EB-5確實是作為第一順位的，但是在完成融資時候EB-5資金卻不是第一順位了。開發商被許可將EB-5貸款置于從屬地位往往被埋沒在項目文件幾百頁法律術語中，不被投資人發現。

 

尚未開工項目中合同關系的承建商資質承建商資質是考量地產項目中非常重要的一個評價標準。但是依然有很多EB-5項目掛著羊頭賣狗肉，項目銷售期間掛知名城建公司做宣傳，列舉大量知名地標建筑，實際施工期間換承建單位的現象屢見不鮮。

 

專業投資機構做重大投資決定時，一個項目真正的所有權人（通常為10%以上所有權人）的背景、財力、專業知識、過往投資或者參與項目開發的成功與否都是重要衡量標準。忽略了項目真正所有權人往往導致投資悲劇。一些項目由一個毫無經驗的發起人發起，雇傭比較有名氣的承建商開發項目，而預算、貸款融資、審批、政府關系、運營等很多項目不是由承建商負責的，會出現很多差錯、貽誤工期甚至導致項目流產。因此，對于拒絕披露所有人的項目，混淆項目負責人的項目、投資人都要非常小心。

 

如果項目宣傳借用某一方的名義，那么項目和該第三方之間的關系應該由第三方確認。未經確認的宣傳參考意義是有限的。

 

政府支持信

 

首先，對于一個項目而言政府支持信是基本上每個項目都有的必備文件。但是政府的支持信不能保證項目還款也不能保證項目綠卡。多數支持信也不能確保項目獲得必要的審批許可。因此投資人應當理性看待支持信。

 

綜合來說，政府支持分為很多種類，他們的功能作用各有不同：

 

州長、議員、市長等的一般支持： 對項目成功無實質作用。但是可以從側面反映項目公司或區域中心的影響力。它們一般不代表政府對項目的任何承諾。 政府稅收和基建方面的優惠：如果已經落實，則對項目的成功大有裨益。

 

但是市場上有一些項目宣稱稅收或基建優惠，實際并未落實。而且如果項目對尚未落實的優惠政策依賴過重，則是減分項目。在優惠未能落實的情況下項目的資金和進度都可能受到影響。政策是否落實不能看項目的一面之言，要從政府部門確認。已經落實的資金上的優惠則需要相關資金文件證明。

 

和政府支持相關的項目，除了看支持機信，還要看zoning (市政規劃許可)，building permits (建筑許可)，因為缺少它們項目就不能動工、完工或者投入使用。Permits一般門類非常多，而且每個州，每個城市都不同。

 

有些permits甚至要到完工前后才能發。有些許可審批時間超過一年，如果做不下來會非常耽誤工期，甚至耽誤客戶拿綠卡。所以對常規項目來說，一般來說只要開工所需要的許可已經審批通過，投資決定所要看的許可部分就算滿足了。對非常規商業地產項目而言（道路、商業中心、體育設施等），所需要看的許可項目則可能另有要求。如果項目地處偏僻地區，基礎建設和配套道路、水電都需要項目或者項目和地方共同完成、那么項目審批所涉及的項目則更多，更具不確定因素。 

 

另外美國政府機構分門別類。聯邦政府、州政府和地方政府各成一體。政府支持不代表綠卡有保障。一個部門的支持不代表另外一個關鍵部門的支持。有的項目可能獲得了州長和議員的支持，但是就是做不下來建筑許可，遲遲不能動工。或者盡管得到地方和州政府的支持，甚至拿下了稅收和基建的優惠，但是因為違反移民法律中對EB-5簽證的要求，導致項目的投資人移民申請被拒。

 

因此，看政府支持信，要看具體哪個政府部門，何種性質的支持，對項目的哪些幫助。不能盲目迷信。

 

名人站臺幾乎所有出丑聞的大項目都有中外名人為其站過臺。除非該名人有相應投資分析資格并且對其分析負責，名人點評不能作為項目成功的背書。客戶在投資的時候不必過分相信名人效應。當然，名人站臺和政府支持信的意義一樣，都是能從某個側面體現公司影響力的，因此也不應當以此作為項目負擔。

 

綜上，EB-5投資移民項目本身屬于風險投資。

 

但是大家都知道沒有風險的投資是不存在的。辨析投資項目風險性的關鍵在于客戶對自己所投資的項目做綜合評估，確認哪些風險是可以接受的，哪些風險是可以控制的。

 

同理，EB-5項目的很多評價標準都是有一定依據的，這些評價標準往往可以過濾掉一些明顯不靠譜的項目。但是這些評價標準需要和很多相關因素一起綜合考慮。 同時，投資人不要忘記EB-5項目盡管是移民項目，本質上也是投資項目。移民行業從業者的分析作用是有限的。更需要投資者對投資項目作為投資目標的基本測評。在看如資金結構等傳統EB-5評測金律之外，不要忽視項目資金到位情況，項目動工、完工、運營所需要的審批到位情況，項目管理層資質、項目合作伙伴與項目關系、項目市場前景，同業競爭是否激烈，同時期是否上馬大量同類項目，項目抵抗經濟波動的能力等等最基本的投資分析原則。